На ипотеке зарабатывают не только банки: плюсы и минусы ипотечных облигаций

Облигации остаются одним из самых надежных объектов для инвестирования — они стабильны в кризисные годы и приносят гарантированный доход в виде купонных выплат. Банки активно используют в качестве источника такого дохода ипотечные платежи своих клиентов. Как это происходит — рассказываем дальше.

Ипотечная ценная бумага (ИЦБ) — это банковская облигация, выплаты по которой производятся из взносов клиентов банка по одному, а обычно по нескольким ипотечным кредитам. По сути, такие облигации — законная перепродажа долгов.

Ипотечные облигации простым языком

Ипотека — одна из самых затратных операций для банков. Выдача кредита подразумевает перечисление крупной суммы на счет клиента. Чтобы компенсировать эту сумму, банк может разместить на бирже облигации. Держатели облигаций «одалживают» банку свои деньги для поддержания активного денежного потока, взамен получая часть дохода банка от ипотечных платежей.

Рассмотрим пример:

Банк выдает кредиты под залог недвижимости физическим или юридическим лицам на общую сумму 100 млн рублей под 10% годовых на 2 года. Доходность для банка составит почти 20 млн рублей.

Оставшуюся прибыль по ипотеке, то есть еще 4 млн, получает банк.

Для инвестора риск сводится к возможности досрочного погашения. Дело в том, что заемщики стремятся выплатить кредит быстрее, чтобы не переплачивать банку. Это может стимулировать досрочное погашение части номинала. Бумага тогда становится менее доходной, и приходится задумываться о реинвестировании, что влечет за собой издержки в виде транзакций и комиссий брокера.

А вот переживать из-за того, что заемщик вовсе не будет выплачивать взносы по кредиту, не стоит. Банк все равно покроет расходы, продав неоплаченную недвижимость.

Виды ипотечных ценных бумаг

Классические ИЦБ (ипотечные ценные бумаги) бывают трех видов:

• Однотраншевые — каждый транш облигаций выпускается под один пул ипотечных кредитов. Это классическая схема.
• Многотраншевые — один пул кредитов делится на два транша ИЦБ — старший и младший. Владельцы старшего транша получают выплаты в первую очередь, и, как правило, их купоны крупнее.
• Балансовые — это простые банковские облигации, которые обеспечены несколькими источниками дохода банка, в том числе и платежами по ипотеке.

Преимущества ИЦБ:

• Исключение возможностей махинаций. Все операции регулируются отдельным Федеральным законом 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
• Стабильная прибыль. Купонный доход не зависит от внешних факторов, еще до покупки вы видите возможную доходность.
• Минимум риска потерять вложения. Если клиент банка не сможет выплачивать ипотеку, банк сам решает вопрос, как возвращать деньги инвестору.

Недостатки ИЦБ:

• Долгий срок погашения. Ипотечные кредиты могут выдаваться на десятки лет. Соответственно, получение всей прибыли растягивается на годы.
• Часть прибыли можно потерять, если некоторые из получателей ипотеки будут закрывать кредит досрочно.

Схема выпуска ипотечных ценных бумаг работает на зарубежных биржах уже давно. В конце 80-х годов произошел взрывной рост выпуска таких облигаций. К середине 2000-х ситуация перевернулась, грянул экономический кризис, вызванный, в том числе, «ипотечным пузырем». Спустя 10 лет рынок стабилизировался, но американские и европейские инвесторы ведут себя осторожно с этими бумагами.

В России ипотечные ценные бумаги впервые были выпущены в 2003 году, долгое время такой вид инвестирования не был привлекательным, но во второй половине 2010-х начался активный рост. Ключевая ставка тогда была на уровне 14-17%, и ипотечные займы обеспечили банки хорошей прибылью на долгий срок. Приведет ли рост к повторению западного кризиса — неизвестно, но частным инвесторам стоит учитывать иностранный опыт в долгосрочной стратегии.

Подведем итоги

• Ипотечная ценная бумага предполагает купонные выплаты держателям из платежей по ипотеке от клиентов банка.
• ИЦБ приносит доход, сопоставимый с доходом прочих видов коммерческих облигаций.
• К плюсам ИЦБ можно отнести стабильный доход и минимальную вероятность потерять свои вложения.
• Единственный существенный риск — возможная потеря части прибыли из-за досрочного погашения ипотечных кредитов.
• ИЦБ хорошо подходит в качестве защитного актива в инвестпортфеле. А о том, как сформировать его, вы можете узнать в рамках консультации в компании «УНИВЕР Капитал».