The ANGEL Investor: Вложения денежных средств в рынок недвижимости рассматриваются инвесторами как альтернатива другим инвестиционным инструментам

Комментарии Шахурина Виктора, генерального директора УК «УНИВЕР Менеджмент»

На фоне волатильности (неустойчивости, высокой степени изменчивости рыночной конъюнктуры* - прим.

редакции) российского фондового рынка и активизации сезонного спроса на рынке недвижимости вложения денежных средств в квадратные метры рассматриваются инвесторами как альтернатива другим инвестиционным инструментам. Недвижимость считается одним из самых безопасных способов сохранения денежных средств в моменты обесценивания других активов: цена на нее более стабильна, по сравнению со стоимостью акций и курсами валют. В 2008 году рынок фондов недвижимости продолжает показывать стабильный и спокойный рост. Желающие заработать на рынке недвижимости в последнее время все чаще присматриваются к инвестициям посредством закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). В отличие от открытого ПИФа, где пайщик имеет право любой рабочий день погасить все принадлежащие ему паи, от интервального, когда погасить пай можно только в течение определенного интервала, в закрытом ПИФе недвижимости владелец пая не может требовать погашения стоимости пая от управляющей компании в течение всего срока существования ПИФа, но имеет возможность «выхода» в деньги без привязки к конкретным объектам, продав свои паи. Одна из самых существенных проблем, с которой может столкнуться пайщик ЗПИФа, – это низкая ликвидность. Наиболее простой способ повышения ликвидности фонда данного типа – выведение его на биржу, где держатель паев может их продать до истечения срока действия договора доверительного управления. В настоящее время только небольшое количество закрытых паевых фондов котируется биржах. Тем не менее, для успешного продвижения данного продукта в будущем, понадобится инструмент, способный решить проблему низкой ликвидности. Поэтому, наиболее вероятно, что в ближайшем будущем обращение паев ЗПИФН на бирже станет обычным делом.

Использование возможностей ЗПИФН - одной из самых удобных форм инвестирования в недвижимость - дает большую свободу, чем владение недвижимостью напрямую, позволяет определять индивидуальный горизонт инвестирования. Постепенно ЗПИФы недвижимости становятся «воротами» на рынок для инвесторов даже с небольшими денежными средствами. ЗПИФы недвижимости в 1 квартале 2008 года продемонстрировали позитивную динамику стоимости чистых активов и стоимости паев. В условиях коррекции рынка акций такие фонды выступили эффективным инструментом сохранения капитала.

С 2003 года компания «УНИВЕР Менеджмент» управляет Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости ЗПИФ «Паевой фонд недвижимости». На сегодняшний день основным направлением инвестирования фонда является московская недвижимость, поскольку этот сектор рынка отличается самыми высокими темпами роста и максимальной ликвидностью. Более 90 процентов активов фонда составляют вложения в объекты недвижимости - квартиры ведущего московского застройщика «Mirax Group» в жилом комплексе «Кутузовская Ривьера» и таунхаусы в элитном подмосковном поселке «Дубровка» по Калужскому шоссе 3 км от МКАД. В ближайшее время среди объектов недвижимости фонда появятся новые интересные проекты - это будут офисы класса «А» и «В» в городах-миллионниках. Кроме того, в стадии реализации находятся проекты компании «УНИВЕР Менеджмент» в городах Казань и Пермь, которые ближайшее время будут включены в активы ЗПИФа «Паевой фонд недвижимости».

В 2007 году Фондовая биржа ММВБ включила паи ЗПИФ «Паевой фонд недвижимости» под управлением «УНИВЕР Менеджмент» в котировальный список «А» первого уровня. В этот список включаются только ликвидные ценные бумаги российского фондового рынка, эмитенты которых являются наиболее надежными участниками рыночных отношений. Включение фондов в список «А» первого уровня значительно расширяет круг инвесторов, которые могут вкладывать денежные средства в паи фондов, в том числе за счет таких крупных участников, как пенсионные фонды и страховые компании.

Добавляет инвестиционную привлекательность ЗПИФам безопасность вложений. Деятельность фонда и самой управляющей компании тщательно контролируется как со стороны государственных органов, так и со стороны профессиональных участников фондового рынка – аудитора, спецдепозитария, регистратора и независимого оценщика. Еще одна привлекательная сторона закрытых фондов недвижимости - это возможность использования отложенного налогообложения: уплата налога на прибыль или НДФЛ происходит только в тот момент, когда клиент реализует свои паи. В совокупности все это дает возможность инвесторам более выгодно разместить свои средства на рынке недвижимости.

Если сравнивать закрытые фонды недвижимости с прямыми инвестициями в строительство, то пайщики ЗПИФов имеют больше шансов на финансовый успех. Являясь одним из крупных инвесторов, Управляющая Компания фонда не только проводит экспертизу строящегося проекта, но и обеспечивает более жесткий контроль над деятельностью застройщика.

На сегодняшний день среди инвесторов ЗПИФов преобладают корпоративные пайщики. Учитывая то обстоятельство, что большая часть таких фондов является «проектными» «входной билет» практически во все ЗПИФы недвижимости стоит довольно дорого. Минимальная сумма инвестирования в разных управляющих компаниях колеблется от 1 млн рублей до 15 млн рублей, а в отдельных фондах превышает и эту цифру.

Тем временем инвестиции в паи недвижимости продолжают популяризироваться не только среди корпоративных, но и среди частных клиентов. Рынок закрытых фондов сегодня развивается, хотя и медленно, в сторону розничного клиента. Уже многие фонды готовы принять инвестора с начальной суммой от 10 тыс рублей. Но и это не предел - планка стоимости все время снижается.

Особенно интересными ЗПИФы недвижимости могут стать в первую очередь для тех граждан, которые не располагают высокими доходами и большими суммами сбережений и не могут рассчитывать на получение ипотечного кредита. Большинство регионов России сейчас напоминают одну большую строительную площадку, и спрос на новые объекты недвижимости, скорее всего, спадет еще не скоро.